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miércoles | 24 abril | 2024
Desde una visión muy amplia del mercado inmobiliario y de la economía en general, Juan José Yáñez da pinceladas de la realidad que vive el sector tras el boom del ladrillo. El secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de A Coruña (Aproinco) es claro y reconoce ciertas tensiones con el Ayuntamiento, al tiempo que asegura que los ciudadanos vuelven a estar interesados en comprar casa.
Esta semana la consultora Deloitte visitó A Coruña para presentarles un estudio sobre el mercado inmobiliario ¿Cuál es su reflexión de la situación actual?
Los indicadores a nivel estatal son muy positivos. Por primera vez desde hace muchos años podemos ser optimistas porque tras seis u ocho años, dependiendo de en qué zonas, volvemos a salir adelante. En Galicia ya un año antes de 2007 notábamos los nubarrones pero ni el Gobierno estatal ni el autonómico quisieron reconocer la crisis.
¿Se ha superado esa fase?
Entre 2008 y 2013 no hacíamos más que caer y destruir empleo. En 2013 es cuando se toca suelo y en 2014 empieza una tímida recuperación. Tanto 2017 como el primer cuatrimestre de 2018 es el momento de la consolidación de esa recuperación.
¿En qué situación está el sector inmobiliario?
A consecuencia del crecimiento económico hay un crecimiento del empleo. Ello tiene una consecuencia directa en el bienestar de las familias y en la capacidad adquisitiva y ahí es donde entramos en el tema de la vivienda.
¿Existe una demanda?
La vivienda nueva tiene un problema de demanda pero tiene un gravísimo problema de oferta porque desde hace diez años no se ha iniciado vivienda nueva o se ha iniciado en unos porcentajes pequeños. Dicen que ocho de cada diez viviendas que se venden son usadas pero no es porque los compradores prefieran una casa vieja sino porque no hay nuevas.
¿Si ahora hubiese la posibilidad de construir mucho en la ciudad se absorbería el stock?
Querríamos hacer más vivienda nueva y estamos detectando mucha demanda en la ciudad de La Coruña y en los entornos metropolitanos. Uno de los puntos calientes, aquellos donde hay tensiones porque el mercado está activo, del estudio de Deloitte de toda España está aquí. Es la única zona de Galicia donde hay esta demanda latente. Eso está muy bien: si hubiese más oferta se vendería más pero depende de cuánto es ese mucho. La demanda no es infinita y, evidentemente, la capacidad adquisitiva de las familias es limitada. Una de las principales lecciones que hemos cogido de la crisis es que la gente no puede pagar hasta el infinito.
Entonces, ¿hay un frenazo en la concesión de créditos hipotecarios a las familias?
Con la nueva ley que se está tramitando los bancos no podrán conceder préstamos a las familias sin haber analizado sus ratios de solvencia, algo que antes no se hacía. Por hacer negocio le daban préstamos a gente que hoy calificaríamos de absolutos insolventes para comprar ese producto final. En la época del boom, en los últimos años de 2004 a 2007, parte de la locura era que las familias compraban algo muy caro porque tenían un razonamiento con las entidades financieras, que probablemente fueron las principales culpables de la crisis porque inundaron de financiación a las familias, de que el bien que estaban comprando siempre iba a subir de precio. Eso no es así y creo que la banca también lo ha aprendido.
Pese a esta cuestión, ¿aquellas personas con buen punto de partida compran?
En la actualidad, promociones que tenían licencia de antes en las que casi no había empezado el movimiento de tierras ya tenían un 70% vendido. El ritmo de ventas en Náutica es maravilloso y algunas empresas están pensando que igual se equivocaron en la fijación de precios por bajos.
Ahí se encargó sobre plano. ¿Vuelve a funcionar la fórmula a pesar de algunos temores?
Sin duda. Eso es muy positivo y la normativa ha cambiado y hay normas aseguradoras para los compradores. Además, la venta sobre plano tiene toda una serie de ventajas para ambas partes. El comprador se asegura de que va a tener en donde quiere la vivienda y con la realidad virtual puede ver cómo va a quedar la casa hasta el último detalle.
En este contexto y con el parón en la concesión de licencias. ¿Cree que la actitud del Ayuntamiento está impidiendo recuperarse al sector en A Coruña?
Sin duda. Seguimos sin licencias y hay gente a la que le han dicho directamente que no. Nosotros no estamos nada contentos con este equipo de Gobierno municipal porque realmente no está permitiendo que la ciudad se sume a este carro de la recuperación. Se podría generar empleo y recaudar muchos tributos pero no sabemos por qué el Ayuntamiento no quiere recaudar un dinero que puede dedicar a muchas otras cosas como a actividades sociales.
¿Por qué el municipio resulta tan interesante?
De las diez empresas que más facturan en Galicia ocho están en La Coruña. Eso hace que el nivel económico de la provincia sea importante y su zona más pujante es el entorno metropolitano. Que me perdonen los limítrofes pero hay un arco maravilloso que forman Arteixo, Culleredo, Cambre, Oleiros e, incluso, Sada con La Coruña como eje que es un entorno con un nivel adquisitivo importante.
¿Se están fugando las promotoras a esas localidades próximas para invertir?
Las empresas tienen que mantener su actividad. Si no lo conseguimos aquí, que es una pena, evidentemente hay que salir a los municipios limítrofes. Hemos notado que se está produciendo un efecto porque el plan general de Culleredo está a punto de aprobarse. Hay vecinos de Culleredo que ya están ofertando a las empresas promotoras sus fincas o edificios antiguos para tirar y construir de nuevo.
¿Por qué hay esa diferencia de criterios en el resto de la comarca con respecto a la ciudad?
Me encantan los equipos de gobierno que llevan muchos años porque suelen conocer muy bien los municipios y saben hasta la última zona donde hay necesidades. La experiencia en todos los ámbitos de la vida es buena. A nosotros el color político no nos importa porque de los tres ayuntamientos limítrofes uno es del PP, otro del PSOE y otro de Alternativa dos Veciños pero parece que en la ciudad no están por la labor.
¿En caso de que se desbloqueasen los permisos hay suelo disponible o sería preciso recurrir a cambios en el planeamiento urbanístico?
Es un tema complicado. Hay suelo urbano consolidado de licencia directa en Juan Flórez, Linares Rivas o partes de Os Mallos. Pero todavía queda mucho suelo urbano no consolidado que requeriría de una cierta mejora de todo el entorno porque no tiene un adecuado abastecimiento de luz, recogida de pluviales u otras cuestiones. Los representantes de Deloitte se acercaron a un espacio de este tipo en la zona de Os Castros. Hay administraciones más proclives a facilitar lo que ya prevé el plan general y otras no son favorables a esos desarrollos.
Avanzar hacia las afueras cada vez implicaría que se disipasen más las fronteras municipales...
Por eso es muy importante el plan de movilidad. Desde varias asociaciones han pedido mejoras en la conexión de Alfonso Molina y hemos comprobado que la Tercera Ronda ha descongestionado mucho esa zona y ha revalorizado otras que estaban mucho más abandonadas.
¿Qué lugares?
San Pedro de Visma o Los Rosales. El saber que en cinco minutos te pones fuera de la ciudad y no tienes que soportar los atascos es importantísimo, como lo es que haya conexión entre los municipios porque supone riqueza. Los términos municipales son una visión administrativa pero la realidad es otra. l
