sábado 11.07.2020

Juan José Yáñez | “Se dice que la población local desciende pero lo hace, entre otras cosas, porque no se oferta vivienda”

SECRETARIO GENERAL DE LA ASOCIACIÓN DE PROMOTORES INMOBILIARIOS DE A CORUÑA El representante asegura que el sector siempre ha estado para ayudar a crear las normativas, pero reconoce que algunas han encarecido los pisos

Defiende que se debe crear vivienda en todos los sitios con demanda | quintana
Defiende que se debe crear vivienda en todos los sitios con demanda | quintana

En medio de una amplia retahíla de leyes y normativas vinculadas al sector, el secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de A Coruña (Aproinco), Juan José Yáñez, intenta en estas semanas arrojar algo más de luz sobre temas complicados, incluso para los socios.

Hubo ciertas tensiones con el anterior Gobierno local. ¿El cambio va a suponer que se reactive la petición de licencias? 
Aproinco tiene mucha relación directa, no me atrevería a decir dependencia, con las distintas administraciones municipales. Estamos acostumbrados a intentar llevarnos lo mejor posible porque gran parte de nuestro trabajo depende de las licencias que nos concedan. Dicho esto, la situación de estos últimos cuatro años en La Coruña no fue la óptima para las empresas promotoras y, creo que, para la actividad económica en general. Estas como su propio nombre indica son motor de una cadena importante de oficios y trabajadores. En ese sentido, nos habría gustado poder desarrollar nuestra actividad en unas mejores condiciones, sobre todo teniendo en cuenta la reactivación de la actividad en distintas partes de España.

¿Podrían haber remontado en caso de que la burocracia hubiese funcionado de forma ágil? 
La actividad de promoción sufrió una crisis enorme desde 2007-2008 a 2013-2014. Desde ese último año y 2015 hemos visto una ligera reactivación que, concretamente, en la ciudad de La Coruña nos habría gustado que se hubiese plasmado en este cuatrienio porque lo hemos detectado en casi todos los municipios del entorno. Quizás Oleiros sea el más significativo. Con el descenso del paro y la incorporación de personas al mercado de trabajo o la consolidación de sus condiciones es lógico que se reactive la demanda de vivienda, sea en compra o alquiler.

¿Qué falló en A Coruña? 
Nos habría gustado que el trato hubiese sido más fluido simplemente para agilizar los trámites. Además, pensemos que el sistema español de transformación del suelo para construir es francamente mejorable porque se pasan de promedio ocho años pero muchas veces más. En la ciudad tenemos casos paradigmáticos de ello y nos habría gustado que se agilizasen algunos o, por lo menos, poner el contador en marcha en algunos de los desarrollos que estaban previstos. 

¿Esas transformaciones a futuro serán necesarias si se crea de forma real el área metropolitana o en ese caso la ciudad se expandiría más hacia fuera? 
Creo que son cuestiones distintas. Se debe de hacer vivienda en todos aquellos sitios en los que haya demanda. Una cosa no es incompatible con la otra. Además, el tema de pensar en toda el área metropolitana, ya veríamos dónde poníamos el límite, plantea muchos problemas porque hay muchos municipios que pueden temer verse absorbidos.

¿Es necesario, entonces, apostar por el desarrollo de suelo en los polígonos de O Portiño y San Pedro de Visma, por ejemplo? 
Sin duda. A veces se critica la pérdida demográfica de la ciudad pero si aquí no se crea suelo suficiente claro que la gente se va a los municipios limítrofes. Se dice que la población desciende y que entonces no hay necesidad de vivienda pero desciende, entre otras cosas, porque no se está ofertando vivienda. Si hubiese una oferta de vivienda suficiente probablemente no descendería y no obligaríamos a irse a los municipios limítrofes.

Ese camino también puede venir vinculado a los precios.
Sin duda, a nosotros el precio es un tema que nos preocupa extraordinariamente. Habría que hablar de muchas cuestiones, entre otras de la enorme carga fiscal que tiene la vivienda. Una vivienda soporta de promedio mínimo una carga superior al 25%: cuando una persona paga 200.000 euros sabe que 50.000 van directamente o han ido en diversas fases a las distintas administraciones. 

¿Hay cobros de todas partes? 
Las administraciones estatal, autonómica y municipal siempre han creído que la vivienda es la gallina de los huevos de oro. A las empresas promotoras nos gustaría poder ofertar un producto lo más barato posible dentro, lógicamente, de que hay que respetar el beneficio empresarial. Lo que ha sucedido además, aunque nos parece bien que se hayan pedido mejoras, es que desde el año 1998 ha habido toda una serie de leyes que, con motivo de incorporar esas mejoras, han supuesto un encarecimiento. 

¿De qué normativas habla? 
La del 98 para acabar con las antenas parabólicas, en 1999 salió el seguro decenal, en el año 2000 la de acometidas eléctricas... Pero quizá el Código Técnico de la Edificación de 2006 merece un análisis especial porque ha supuesto un coste material de ejecución muy importante. Este ya ha sido retocado y hay una modificación en ciernes para decidir si cada plaza de garaje de un edificio debe o no de gozar de instalación para vehículos eléctricos. No obstante, me referiría especialmente al aislamiento energético y al acústico.

Suponen más carestía pero también más ventajas para el vecino. 
La eficiencia energética va a permitir que se consuma mucha menos calefacción e ir hacia lo que se llama edificio de consumo casi nulo. Esto supone que una vivienda nueva no tenga casi nada que ver con una vivienda usada. Estas dos cuestiones han supuesto gran parte del encarecimiento pero a cambio el grado de confort conseguido marca diferencias.  Es más barato comprar una vivienda usada, vale, pero con que se le haga un arreglo de cocina y cuartos de baño puedes gastarte 50.000 euros, por ejemplo, y nunca conseguirás las prestaciones de un piso nuevo por mucha inversión que hagas. La vivienda nueva es incomparablemente mejor que la vivienda usada, también en áreas como la accesibilidad, la seguridad contra incendios...

Sin embargo, el sector también está interesado en rehabilitar. Ahora que hay un compromiso para que el área de Pescadería entre en el programa Rexurbe, ¿habrá movimientos? 
El rehabilitar no excluye la necesidad de hacer obra nueva. Claro que la rehabilitación es muy necesaria y a las empresas nos gustaría participar en la regeneración urbana pero ¿por qué una empresa prefiere comprar un suelo en el extrarradio en vez de rehabilitar en el centro, en donde se sabe que hay mucha demanda? ¿Las empresas somos tontas y preferimos meternos en un ámbito con un desarrollo a ocho, diez, 15 o los 29 años que llevamos con el Ofimático? ¿Por qué prefieren irse a esas zonas con inseguridad jurídica y unos plazos enormes? No será que los temas de rehabilitación y regeneración urbana conllevan tantos problemas jurídicos, económicos y sociales que hacen inviable que una promotora entre ahí. Supone unos derechos de realojo, tasas por ocupación de vía pública... que dificultan extraordinariamente el asunto.

¿Cree que la ley de rehabilitación recién aprobada será positiva? 
Hemos colaborado con la Administración en las distintas fases de tramitación para intentar conseguir una ley que agilice los trámites y ojalá esta lo consiga pero las leyes se prueban con el tiempo. Esperemos llegar al procedimiento integrado, de manera que no tengamos que ir a todas las administraciones por los permisos. También es novedoso lo de los planes de dinamización. 

Otra de las normas que se estrenan es la de contratos de crédito inmobiliario. ¿Temen que les pueda hacer perder clientes si estos no consiguen hipotecas? 
Los empresarios quieren ver siempre el aspecto positivo de cada ley. En España hay 20.000 demandas judiciales por temas relacionados con las cláusulas suelo, las de vencimiento anticipado... Esta ley lo que intenta es evitar el sobreendeudamiento excesivo de las familias, evitar el que una persona pida un préstamo hipotecario y luego no pueda pagarlo. Resumiendo muchísimo, con la amarga experiencia de la crisis inmobiliaria, se intenta que los bancos no concedan los préstamos a los compradores sin hacer un estudio previo de su posibilidad de devolución.

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