“En la ciudad se pierde inversión por la mala redacción del Plan General”

“En la ciudad se pierde inversión por la mala redacción del Plan General”

El secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de A Coruña, Juan José Yáñez, trabaja a diario para analizar la realidad del sector.

¿En qué situación se encuentra la venta de vivienda?
Se nota que aumenta el número de transacciones y también hay un ligero repunte en los precios. Hay un comportamiento distinto en A Coruña y su área metropolitana que en la Mariña lucense porque la vivienda es una necesidad y siempre se venderá.

¿El año pasado terminó como esperaba el sector?
Sí, aunque cuando empezamos a notar un cambio importante fue a final de 2013 y principios de 2014 quizá como consecuencia de que las entidades financieras se veían liberadas de stock de vivienda al trasladarlo al Sareb. Podríamos catalogar 2014 como el año de inflexión en el que se deja de caer en los dos sentidos, tanto en número de operaciones como en el precio de estas. También empezaron a aumentar los préstamos hipotecarios, que van parejos casi siempre, aunque fue una cosa muy tímida.

Incluso les ofrecieron dinero para nuevas promociones...
El año pasado las entidades financieras empezaron a decir que estaban dispuestas a financiar nuevas operaciones bien ubicadas y con mucha prudencia. Esa es la mejor demostración de que el mercado mejoró. Con los estudios se han dado cuenta de que, después de ocho o nueve años sin haber iniciado ningún edificio en la ciudad de A Coruña, si se quiere comprar una vivienda medianamente nueva y bien ubicada es francamente difícil.

De hecho, la venta de segunda mano se dispara.
Es consecuencia de que se necesite vivienda y no haya nueva. A los interesados no les queda más remedio que comprar de segunda mano. Es lógico y se tiene que ir reequilibrando pero la incertidumbre política no ayuda.

¿Les afecta tanto la política?
A nuestro sector más que a ninguno porque está decisivamente determinado por los responsables. Hay una ley estatal del suelo, una recientísima ley gallega y, además, depende de los responsables municipales por cómo se interpreta el plan general, el plan especial, de si están por la labor de nuevos desarrollos urbanísticos... Todo eso es competencia municipal y nos vemos clarísimamente influenciados. Cuando se acercan unas elecciones la Administración saliente ralentiza todo y la que entra también se toma su tiempo. La realidad es que cada cuatro años se para el ámbito urbanístico e inmobiliario.

¿Las licencias siguen paradas?
Denunciamos en enero, cuando ya pasaban seis meses y, aunque me consta la buena voluntad del Ayuntamiento, la realidad es que por ahora no hemos notado que las operaciones se desatasquen. Quizá hay tres o cuatro operaciones emblemáticas heredadas de gobiernos anteriores que a lo mejor les consumen mucho tiempo pero la pena es que tampoco se están atendiendo las pocas operaciones pequeñas. Se lo dije al propio alcalde: hay muchos expedientes paralizados pero habría muchos más que ni siquiera llegamos a iniciar por las dudas.

¿Se fugan esas operaciones a municipios limítrofes?
Es curioso pero estamos detectando una gran afluencia de inversión al ayuntamiento de Oleiros. Allí se están desarrollando varios suelos con bastante agilidad dentro de lo que es la normativa española. Muchas empresas se van a Oleiros mientras que no se aclaren en A Coruña. También estamos deseando que Culleredo y Arteixo acaben de aprobar sus planes generales.
Habla del suelo, ¿en la ciudad no hay donde construir?
La creación de grandes bolsas de suelo está prevista en el plan general de 2013. Están previstas en O Portiño, Visma o el S-10... Pero no hay que irse solo a las afueras porque en la ciudad hay pequeños solares en los que nunca se construyó o que son zonas absolutamente degradadas y se puede tirar y edificar de nuevo.

¿Los promotores irán más por esa vía a la hora de operar?
Desde 2007 y más desde 2013 existe una ley que impulsa la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbana. Ahora el urbanismo no va tanto a la ocupación de nuevo suelo y creación de suelo urbanizable como a la colmatación de la ciudad existente. Es decir, a rellenar esos pequeños solares o tirar esas casitas inhabitables. Tenemos muchas posibilidades para esto aunque algún día habrá que crear bolsas de suelo nuevas.

¿En zonas como el Orzán?
Por ejemplo. Hay bolsas de suelo interno bien situadas en las que tenemos que trabajar. También las hay en zonas limítrofes con la ronda de Outeiro.

¿Estas actuaciones implican cambios de calles o servicios?
Rehabilitar un edificio es arreglarlo, la regeneración es cuando, además de eso, afecta a varios edificios pero implica necesariamente afectación al dominio público. Hay casos en los que hay que abrir algunas calles, dotar a los edificios de conexiones... Es un concepto más amplio que incluye incluso zonas verdes, que antes no eran tenidas en cuenta. Ese es el futuro.

¿Por qué no se ha comenzado a avanzar en ese sentido?
Aquí hay cantidad de edificios a medio hacer o arruinados pero el problema grave que estamos detectando es que el Plan General de 2013 y el Pepri son técnicamente muy defectuosos. Es curioso como, habiéndosele encargado al señor Busquets que tiene mucho prestigio, quedaran una serie de indefiniciones que hacen prácticamente inviables algunos proyectos. Muchas veces no sabemos cómo ni cuánto podemos construir en un solar y, a consecuencia de ello, este año o el año pasado nos hemos visto en la imposibiliddad de invertir y de comprar. Se están perdiendo inversiones en el centro de la ciudad por la mala redacción de esos documentos que generan inseguridad jurídica y económica. Vamos al Ayuntamiento y no saben qué contestarnos.

¿Se deja de crear empleo?
Es una tragedia porque podría haber mucha más reactivación económica y empleo. Si nosotros compramos un edificio contratamos albañiles, fontaneros, compramos materiales, se mueven los transportistas...

¿El sector quiere un nuevo plan general?
Es un problema grave que tenemos y nos gustaría que el Ayuntamiento proceda a la revisión del plan porque tiene que aclarar cosas. Desde Aproinco incluso le propusimos crear una comisión de criterios interpretativos.

“En la ciudad se pierde inversión por la mala redacción del Plan General”

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